JOVEM ADVOCACIA

Para assegurar a segurança na celebração de um contrato de locação, se faz necessária a análise do profissional habilitado, mesmo assim, é importante conhecer algumas premissas da locação residencial. Embora a Lei do Inquilinato nº 8.245/91 traga as principais diretrizes à locação, há normas dispositivas, portanto, é válido o que é contratualmente estabelecido.

Assim, é importante que o contrato seja celebrado por escrito, com a assinatura das partes e de eventual administradora da locação e com as firmas reconhecidas. Além disso, deve-se verificar se quem está alugando o imóvel possui competência para fazê-lo, ou seja, se é proprietário ou se detém a posse legal do imóvel. Para saber o histórico do imóvel, verifique sua matrícula no Cartório de Imóveis da Comarca.

Em relação ao conteúdo do contrato propriamente dito, é necessário que o imóvel, objeto da locação, esteja bem descrito, constando seu endereço, tamanho, cômodos, se contém ou não garagem e matrícula do imóvel, se houver. O preço, a forma de pagamento e índice de atualização também devem estar presentes, além de constar de quem é a responsabilidade por todos os encargos que acompanham o bem, como energia elétrica, água e esgoto, IPTU, condomínio, entre outros. Vale dizer que o índice de atualização usual é o IGP-M e que a sua periodicidade não pode ser inferior a um ano. Acerca da multa pelo atraso do pagamento de aluguel, o Decreto nº 22.626/1933 não permite a cobrança de multa superior a 10% ao mês, bem como o art. 161 do CTN estabelece que os juros moratórios devem ser de 1% ao mês ou fração equivalente a 0,033% por dia atrasado.

No condomínio, pela lei, o locatário responde pelas despesas ordinárias, tais como os salários dos funcionários do local, custos de limpeza, conservação e pintura das dependências de uso comum, e o locador pelas despesas extraordinárias, como aquelas relativas às pinturas das fachadas e às obras de reformas que interessem à estrutura integral do imóvel.

No que tange a garantia contratual, a Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser: caução em dinheiro ou através de depósito de bens, os quais deverão ser devolvidos ao locatário no final da locação, fiança ou seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora).

Em relação ao prazo, este pode ser estipulado livremente pelas partes, podendo ser determinado ou não. Em sendo prazo determinado, é comum que este seja de 12 meses. Em regra, o locador tem o dever legal de cumprir o prazo de locação previamente firmado. Por outro lado, o locatário tem o direito de devolver antes do prazo, desde que pague a multa proporcional ao tempo de contrato já cumprido, salvo se a devolução do imóvel tenha sido motivada por transferência de trabalho.

Em caso de alienação do imóvel, o locatário tem direito de preferência na sua aquisição, caso não aceite a proposta, perderá seu direito de preferência. O locatário também pode assegurar sua continuidade no imóvel se fizer constar no contrato cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel e proceder à averbação junto à matrícula do imóvel.

É de suma importância que sejam realizados os laudos de vistoria no recebimento do imóvel e na devolução deste. Isso porque o locador se responsabiliza pelos defeitos e/ou vícios prévios à locação. Nesse sentido, a pedido do locatário, o locador também tem o dever de fornecer descrição detalhada do estado em que se encontra o imóvel. Quando da assinatura do laudo, o locatário deve assinar apenas o que estiver de acordo, fazendo constar qualquer discordância de forma expressa no Laudo de Vistoria. Frise-se, a este respeito, que o locatário tem o dever legal de não modificar a forma do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.

Por fim, recomenda-se que todos os documentos relativos à locação sejam organizados e mantidos em pasta própria para que possam ser apresentados em casos de dúvidas ou conflitos quanto à locação.

Najara I. Guaycuru Gonçalves é advogada formada pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas, pós-graduada em Direito Notarial e Registral pela Faculdade Damásio de Jesus e membro da Comissão da Jovem Advocacia da 16ª Subseção da OAB de Bragança Paulista-SP.